全国で増加する老朽化マンション。計画の甘さや修繕費、管理費の不足から快適な住環境の維持が困難になる物件がある。空室が生じにくい都心でさえ、こうした問題とは無縁ではない。分譲から年月が過ぎ「管理崩壊」の危機に直面した2つのマンションの実態を取材した。（定方美緒）排気管にタオルで雨漏り対策東京都新宿区…